Aerotermia en una comunidad de propietarios: permisos, fachada y votaciones
Cuándo necesitas el acuerdo de la junta para instalar aerotermia en un piso, qué mayoría fija la Ley de Propiedad Horizontal y quién paga, explicado artículo por artículo.
Trámites · Sep 2026 · Por Ibai López de Munain Lago
En un chalet, la pregunta es cuánta potencia necesita la casa. En un piso, la primera pregunta es otra: dónde va la unidad exterior y quién tiene que autorizarlo. La respuesta depende de si ese sitio es tuyo o de la comunidad, y la Ley de Propiedad Horizontal da reglas bastante más favorables de lo que mucha gente cree. Resumimos lo que dice el texto consolidado de la ley, actualizado a marzo de 2026.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento del administrador de fincas o de un abogado, que conviene consultar antes de convocar la junta.
1. ¿Elemento privativo o elemento común?
Es la distinción que lo decide todo.
- Elemento privativo: tu terraza, tu tendedero o tu balcón, si así figura en la escritura. En general no hace falta acuerdo de la junta, aunque los estatutos o las normas de régimen interior pueden regular equipos visibles.
- Elemento común: la fachada, la cubierta, los patios comunitarios o los muros exteriores. Aquí hace falta la comunidad.
El motivo es el artículo 7.1 de la ley: un propietario puede modificar su vivienda siempre que no perjudique la seguridad del edificio, su estructura, su configuración exterior o los derechos de otros propietarios, pero no puede alterar por su cuenta los elementos comunes ni la fachada.
2. La mayoría de un tercio para renovables
El artículo 17.1 permite acordar, a petición de cualquier propietario, la instalación de «sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables» con el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Es la misma mayoría que la ley fija para las infraestructuras de telecomunicaciones o de nuevos suministros energéticos colectivos.
La aerotermia se considera energía renovable cuando la bomba de calor supera un rendimiento estacional mínimo: el umbral de SPF superior a 2,5 es el mismo que exigen, por ejemplo, las ayudas del EVE. Aun así, cómo se redacte el punto del orden del día importa, así que conviene revisarlo con el administrador.
3. Quién paga
La misma norma protege a quien no está de acuerdo: la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni de su mantenimiento a los propietarios que no hayan votado expresamente a favor. En la práctica, si instalas un equipo privativo para tu vivienda en un elemento común, el coste es tuyo y el acuerdo solo autoriza la ubicación.
4. Si la aerotermia es para todo el edificio
Cuando la comunidad plantea una instalación común, hay dos caminos:
| Vía | Mayoría | Coste |
|---|---|---|
| Art. 17.1 · renovables | Un tercio de propietarios y de cuotas | No se cobra a quien no votó a favor |
| Art. 17.2 · eficiencia energética del edificio | Mayoría simple de propietarios y de cuotas | Gasto general, con un tope anual de doce mensualidades de gastos comunes, descontadas ayudas y financiación |
5. Lo que la comunidad no decide: ayuntamiento y ruido
El acuerdo de la junta no es el único permiso. Algunos ayuntamientos regulan los equipos visibles en fachadas a la vía pública, los edificios protegidos tienen restricciones adicionales y las ordenanzas municipales fijan límites de ruido. El ruido, además, es la objeción que más se repite en las juntas; tiene solución técnica —elección del equipo, soportes antivibratorios, orientación de la descarga— y lo explicamos en cuánto ruido hace la aerotermia.
6. Cómo llevarlo a la junta
- Primero, la viabilidad técnica: dónde puede ir la unidad, qué formato encaja (monobloc o bibloc) y qué nivel sonoro tendrá.
- Después, una propuesta concreta: ubicación, dimensiones, fotos o simulación y ficha técnica del equipo.
- Con el administrador, la redacción del punto del orden del día y la mayoría aplicable.
- Y solo con el acuerdo en el acta, el presupuesto firmado y la obra.
Si tu piso tiene entre 80 y 100 m², tienes el resto de decisiones —potencia, precio, radiadores— en aerotermia en un piso de 80–100 m². Y para una primera revisión de tu caso, usa el checklist de viabilidad.
Preguntas frecuentes
Dudas sobre comunidad y aerotermia.
Depende de dónde vaya la unidad exterior. Si va en un espacio privativo tuyo, como tu terraza o tu tendedero, normalmente no hace falta acuerdo de la junta, aunque conviene revisar los estatutos y las normas de régimen interior, que pueden regular los equipos visibles. Si va en un elemento común, como la fachada, la cubierta o un patio comunitario, sí: el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal impide a un propietario alterar por su cuenta los elementos comunes o la fachada del edificio.
El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite acordar la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables con el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, a petición de cualquier propietario. La aerotermia se considera renovable cuando la bomba de calor supera un rendimiento estacional mínimo, el mismo SPF superior a 2,5 que exigen las ayudas. Como la aplicación concreta a tu caso depende de cómo se plantee el acuerdo, conviene que el administrador de fincas revise la redacción del orden del día.
No. Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni de su mantenimiento a los propietarios que no hayan votado expresamente a favor del acuerdo. En una instalación privativa, además, el coste lo asume de todos modos el propietario que la instala. Es distinto de las obras de mejora de la eficiencia energética del edificio del artículo 17.2, que se aprueban por mayoría simple y cuyo coste se reparte como gasto general, con un límite anual.
Entonces se trata de una instalación común. Si se plantea como sistema de aprovechamiento de renovables, rige la mayoría de un tercio del artículo 17.1, con la regla de que no se cobra a quien no votó a favor. Si forma parte de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio, el artículo 17.2 permite aprobarlas por mayoría simple de propietarios y de cuotas, y el coste pasa a ser gasto general, con un tope de repercusión anual equivalente a doce mensualidades de gastos comunes, descontadas ayudas y financiación.
Puede regularlo. Además de la comunidad, algunos ayuntamientos limitan los equipos visibles en fachadas que dan a la vía pública, y en edificios protegidos o en cascos históricos las restricciones son mayores. También hay que respetar los límites de ruido de las ordenanzas municipales. Por eso, antes de pedir el acuerdo de la junta, comprobamos dónde puede ir técnicamente la unidad y qué normativa aplica en ese edificio, para llevar a la comunidad una propuesta que se pueda ejecutar.
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Vemos dónde puede ir la unidad exterior en tu edificio y te preparamos la propuesta técnica para la junta.